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常見(jiàn)問(wèn)題

貼裝補(bǔ) 降租金！被寵壞的快時(shí)尚到底歸罪于誰(shuí)？

來(lái)源：www.qthloveyuebao.com 作者：工作服定做發(fā)布時(shí)間：2016-05-31

為了引入知名快時(shí)尚品牌，百貨、購(gòu)物中心的付出正在水漲船高，而給予裝修補(bǔ)貼、降租金都是談判的新籌碼。

　　遍地開(kāi)花的購(gòu)物中心，讓快時(shí)尚品牌胃口大開(kāi)。目前，為了引入快時(shí)尚品牌，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心給予裝修補(bǔ)貼、降租金，在業(yè)內(nèi)已經(jīng)成為“新常態(tài)”。而以前，此種待遇只有LV、CUCCI、PRADA等奢侈品品牌才能夠享有。那么，購(gòu)物中心到底該不該為引入快時(shí)尚品牌降低招商門(mén)檻，并給出特殊待遇呢?

　　享受奢侈品牌待遇

　　當(dāng)前，為了吸引人氣，H&M、ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、GAP、C&A等快時(shí)尚品牌已經(jīng)成為各家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的標(biāo)配。

　　不過(guò)，為了引入這些快時(shí)尚品牌，購(gòu)物中心的付出正在水漲船高，而給予裝修補(bǔ)貼、降租金都是談判的新籌碼。

　　據(jù)曾操盤(pán)過(guò)北京首地大峽谷、現(xiàn)任港中旅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理李綱介紹，2010年時(shí)，行業(yè)還沒(méi)有這種風(fēng)氣，但現(xiàn)在給予裝修補(bǔ)貼、降租金已經(jīng)成了趨勢(shì)。彼時(shí)，首地大峽谷雖然是北京南城首個(gè)大型購(gòu)物中心，但依然在正常的情況下吸引到了GAP、H&M的進(jìn)駐。

　　“那時(shí)我們并沒(méi)有給予裝修補(bǔ)貼，不過(guò)后來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是位于二三線(xiàn)城市的，想要招快時(shí)尚品牌就顯得不那么容易了，很多都必須給裝修補(bǔ)貼。”李綱直言不諱地說(shuō)。

　　“這種風(fēng)氣是最近幾年才形成的，以前是不可能的事情。”北京綠地京城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王智明進(jìn)一步坦言。

　　仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部華北區(qū)總監(jiān)羅綺華表示，以前給裝修補(bǔ)貼、降租金的做法，只有招奢侈品品牌才會(huì)這么操作，但現(xiàn)在隨著商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的增多，購(gòu)物中心為了招進(jìn)快時(shí)尚品牌這樣的“門(mén)頭神”，只能降低招商門(mén)檻，給予一些特殊待遇。快時(shí)尚品牌的話(huà)語(yǔ)權(quán)有所加強(qiáng)，與近年來(lái)我國(guó)購(gòu)物中心突飛猛進(jìn)式的增長(zhǎng)息息相關(guān)。

　　據(jù)了解，近年來(lái)我國(guó)購(gòu)物中心的增速一直保持在25%左右。來(lái)自中購(gòu)聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心為3100家左右，預(yù)計(jì)2015年將突破4000家。同時(shí)，當(dāng)前正處于狂熱建設(shè)階段的我國(guó)，目前占據(jù)著全球一半以上的在建購(gòu)物中心。

　　購(gòu)物中心數(shù)量的增多，商業(yè)項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使其在招租快時(shí)尚品牌時(shí)的話(huà)語(yǔ)權(quán)正在減弱。

　　蘇州繁花中心是哥倫布商業(yè)集團(tuán)2個(gè)月前才開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，總體量11萬(wàn)平方米，定位于區(qū)域型購(gòu)物中心。目前，聚集的業(yè)態(tài)有連鎖餐飲、快時(shí)尚、兒童體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)等。其中，針對(duì)H&M和C&A這兩個(gè)快時(shí)尚品牌，項(xiàng)目操盤(pán)者給予了特殊待遇。

　　雖然已經(jīng)操作了三個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)過(guò)程，但蘇州繁花中心還是哥倫布商業(yè)集團(tuán)旗下第一個(gè)引入快時(shí)尚品牌的購(gòu)物中心。哥倫布商業(yè)股份有限公司掌舵者孫旭東對(duì)記者表示：“以前招快時(shí)尚品牌不可想像，最多能招進(jìn)來(lái)像綾致時(shí)裝旗下的VERO MODA、ONLY、JACK & JONES、SELECTED等品牌，但現(xiàn)在隨著快時(shí)尚品牌渠道的下沉，我們已經(jīng)開(kāi)始引入這些快時(shí)尚品牌了。”

　　華而不實(shí)的面子工程?

　　因快時(shí)尚品牌日益強(qiáng)勢(shì)，胃口越來(lái)越大，目前已有購(gòu)物中心開(kāi)始放棄招租他們。

　　位于北京CBD東區(qū)的未來(lái)匯，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新打造的購(gòu)物中心，今年6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要定位是成為年輕白領(lǐng)的休閑勝地。

　　但在招租方面，未來(lái)匯運(yùn)營(yíng)總監(jiān)武國(guó)強(qiáng)放棄了標(biāo)配的快時(shí)尚品牌。

　　坐落于北京朝陽(yáng)路上的未來(lái)匯，沒(méi)有購(gòu)物中心一般意義上的大體量，可出租的商業(yè)面積只有1.3萬(wàn)平方米，為了將該項(xiàng)目做成小而精的購(gòu)物中心，武國(guó)強(qiáng)帶領(lǐng)的招商團(tuán)隊(duì)，除了招入了占地面積4000平方米的耀萊成龍國(guó)際影城外，其他商戶(hù)的面積都不大，連社區(qū)型購(gòu)物中心的標(biāo)配——超市都沒(méi)有引入。

　　“附近華堂商場(chǎng)自營(yíng)的超市能夠滿(mǎn)足周邊居民的需求，我們遠(yuǎn)洋本身沒(méi)有超市，只能從外面招，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。更何況超市也需要較大的經(jīng)營(yíng)面積，所以我們招入了7-11、屈臣氏等做了替代。”武國(guó)強(qiáng)告訴記者。

　　當(dāng)記者問(wèn)起為何不招H&M、ZARA等更符合未來(lái)匯定位的快時(shí)尚品牌時(shí)，武國(guó)強(qiáng)表示，“每個(gè)購(gòu)物中心都招快時(shí)尚品牌，容易形成同質(zhì)化。而事實(shí)上，這些快時(shí)尚品牌對(duì)項(xiàng)目真正能起到多大作用，還是個(gè)未知數(shù)。”

　　曾在凱德商用工作過(guò)的武國(guó)強(qiáng)回憶，以前凱德MALL有個(gè)項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)時(shí)，為了吸引客流，給予裝修補(bǔ)貼、免租金的條件都談好了，但是H&M、ZARA也沒(méi)有進(jìn)駐。而現(xiàn)在品牌商想要入駐這家購(gòu)物中心，卻只能排隊(duì)等候。

　　購(gòu)物中心招快時(shí)尚品牌并不一定能很好地幫助其快速成長(zhǎng)。武國(guó)強(qiáng)表示，“為了面子工程，做給別人看，花重金招一些實(shí)際上自身并不需要的快時(shí)尚品牌，內(nèi)心的痛其實(shí)只有自己知道。”

　　最有力的證明是，雖然現(xiàn)在購(gòu)物中心的數(shù)量正在逐年攀升，也有不少招了快時(shí)尚品牌“撐腰”，但真正能夠盈利的卻是少之又少。武國(guó)強(qiáng)這樣分析。

　　洲聯(lián)集團(tuán)北京分公司總經(jīng)理滿(mǎn)莎此前曾告訴中國(guó)商報(bào)記者，當(dāng)前我國(guó)購(gòu)物中心的成功率不到兩成。在所有大型購(gòu)物中心中每年有1/2開(kāi)不了工，開(kāi)工的項(xiàng)目中又有1/2開(kāi)不了業(yè)，而在所有已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目中還會(huì)有1/2掙不到錢(qián)。算起來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心的成功率大概只有1/8。

　　在武國(guó)強(qiáng)看來(lái)，新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，前期最重要的是與租戶(hù)共同成長(zhǎng)。要招一些符合自身定位的租戶(hù)，而不是一味地盯著快時(shí)尚品牌。

　　貼補(bǔ)也不是萬(wàn)能的

　　盡管如此，但像未來(lái)匯這樣敢對(duì)快時(shí)尚品牌說(shuō)不的購(gòu)物中心并不多。

　　北京綠地京城商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王智明最近在為房山綠地繽紛城奔波忙碌，該項(xiàng)目將于本月對(duì)外營(yíng)業(yè)。其中，商業(yè)面積為8萬(wàn)平方米，希望能打造成集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的家庭生活型購(gòu)物中心。

　　房山綠地繽紛城的前期計(jì)劃是準(zhǔn)備引入H&M、優(yōu)衣庫(kù)等快時(shí)尚品牌，但眼下開(kāi)業(yè)在即，引入快時(shí)尚品牌的計(jì)劃已經(jīng)泡湯了。

　　“考慮到快時(shí)尚品牌能夠帶來(lái)人氣，我們一直很愿意引進(jìn)。”王智明如是說(shuō)。但現(xiàn)實(shí)卻只能讓王智明失望。王智明在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，優(yōu)衣庫(kù)方面雖然有去郊區(qū)開(kāi)店的計(jì)劃，但被房山本地零售龍頭華冠捷足先登了。而H&M等雖然綠地給予了不錯(cuò)的條件，但對(duì)方都不太愿意去房山開(kāi)店，因此沒(méi)有談成。

　　而在當(dāng)前零售業(yè)調(diào)整收縮的大背景下，想要對(duì)快時(shí)尚品牌說(shuō)不，實(shí)際上也不是一件容易的事。因?yàn)椋绕鹌渌放疲鞎r(shí)尚品牌的聚客能力還是很強(qiáng)的。

　　哥倫布商業(yè)股份有限公司掌舵者孫旭東表示，“雖然蘇州項(xiàng)目快時(shí)尚品牌H&M和C&A占的面積只有3000平方米，但是貢獻(xiàn)的客流卻高達(dá)10%。”

　　據(jù)孫旭東介紹，目前蘇州繁花中心每天的客流有5萬(wàn)人次左右，周末的客流能夠在此基礎(chǔ)上增加30%至40%。其中，由于快時(shí)尚品牌的影響力很大，有1/10的客流是靠快時(shí)尚品牌吸引過(guò)來(lái)的。
對(duì)于一個(gè)面積達(dá)11萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，面積占比不到3%的快時(shí)尚品牌能夠貢獻(xiàn)10%的客流，足以說(shuō)明快時(shí)尚品牌在購(gòu)物中心眼中的聚客利器的地位。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在說(shuō)哪個(gè)購(gòu)物中心不想招快時(shí)尚品牌，那是假話(huà)。但只靠貼補(bǔ)，快時(shí)尚品牌也不一定會(huì)選擇那個(gè)項(xiàng)目，畢竟快時(shí)尚品牌也有自己的開(kāi)店計(jì)劃。一個(gè)可以作為參考的例子是，新光天地6年前剛開(kāi)業(yè)時(shí)，曾給LV預(yù)留了一個(gè)非常好的位置，還貼補(bǔ)了不少裝修費(fèi)，但是最后LV并沒(méi)有入駐。去年LV終于進(jìn)駐新光天地了，沒(méi)有給予大力度裝修補(bǔ)貼，位置還比先進(jìn)駐的CUCCI差很多。

　　孫旭東坦言，對(duì)于快時(shí)尚品牌而言，不是說(shuō)購(gòu)物中心能夠給予裝修補(bǔ)貼就一定會(huì)過(guò)去開(kāi)店，對(duì)方也有前期的考核標(biāo)準(zhǔn)，看看是否值得開(kāi)。畢竟，在開(kāi)業(yè)成本上快時(shí)尚品牌是占大頭的。

　　羅綺華分析認(rèn)為，快時(shí)尚品牌開(kāi)店是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。實(shí)際上，快時(shí)尚品牌并不特別看重會(huì)不會(huì)給予裝修補(bǔ)貼。他們比較在乎的是項(xiàng)目本身好不好、團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力怎么樣以及入駐后店鋪能不能實(shí)現(xiàn)盈利，這些因素才是他們決定是否開(kāi)店的關(guān)鍵。因?yàn)榭鞎r(shí)尚品牌一旦決定開(kāi)店，會(huì)增加很多成本，包括庫(kù)存、人力等，而一旦銷(xiāo)售跟不上，就極有可能使全部投入打了水漂。

　　博弈尚缺少市場(chǎng)規(guī)則

　　其實(shí)，購(gòu)物中心招快時(shí)尚品牌不僅需要前期給予裝修補(bǔ)貼，后期的租金貢獻(xiàn)度也比較低，為此出于聚客層面考慮，在引入快時(shí)尚品牌時(shí)，購(gòu)物中心與對(duì)方的談判，其實(shí)是一個(gè)博弈的過(guò)程。

　　李綱透露，雖然此前首地大峽谷沒(méi)有為招GAP給予裝修補(bǔ)貼，但實(shí)際上相較于綾致時(shí)裝旗下的幾個(gè)品牌，GAP的租金貢獻(xiàn)力度要低1/3。這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)GAP比較符合首地大峽谷的定位，既有形象又能賺錢(qián)，還能攢人氣。

　　“我們現(xiàn)在已經(jīng)摒棄了收租金的做法，對(duì)于快時(shí)尚品牌，我們改為采用經(jīng)營(yíng)扣點(diǎn)的模式，按月抽取6至7個(gè)點(diǎn)。”孫旭東對(duì)記者表示。

　　在羅綺華看來(lái)，不能將快時(shí)尚品牌的強(qiáng)勢(shì)，歸結(jié)為快時(shí)尚自身的原因。實(shí)際上，這是雙方博弈的一個(gè)過(guò)程，取決于項(xiàng)目是否有優(yōu)勢(shì)、有沒(méi)有聚客能力、位置是不是夠好等。

　　目前，也并不是對(duì)所有的購(gòu)物中心，快時(shí)尚品牌都要求對(duì)方必須給予裝修補(bǔ)貼。如果購(gòu)物中心需要快時(shí)尚品牌這個(gè)“門(mén)頭神”、需要這個(gè)聚客利器，那放寬招商條件是必然的。因?yàn)槟壳翱磥?lái)，快時(shí)尚品牌對(duì)很多購(gòu)物中心的作用是不言而喻的。羅綺華這樣分析。

　　“當(dāng)前，很多購(gòu)物中心都開(kāi)始向郊區(qū)或者二三線(xiàn)城市下沉，如果覆蓋的人口足夠多，并且高端消費(fèi)者足夠多，引入快時(shí)尚品牌其實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。因?yàn)榭鞎r(shí)尚品牌的價(jià)格很多人都能消費(fèi)得起，確實(shí)能夠給項(xiàng)目帶來(lái)客流。”羅綺華進(jìn)一步表示。

　　但對(duì)于一些成熟的購(gòu)物中心，聚客能力本身就非常強(qiáng)，地理位置也非常有優(yōu)勢(shì)，又符合快時(shí)尚品牌的開(kāi)店需求，其實(shí)購(gòu)物中心不給予裝修補(bǔ)貼，對(duì)方也非常愿意進(jìn)駐。羅綺華表示。

　　據(jù)王智明觀察，對(duì)奢侈品牌購(gòu)物中心已經(jīng)有一套很成熟的招商標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)于快時(shí)尚品牌，該不該引入，需不需要給予裝修補(bǔ)貼，需要給予多大的裝修補(bǔ)貼，這都要根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的地理位置、成熟度以及自身的需求去判斷。

　　事實(shí)上，品牌商與購(gòu)物中心之間，誰(shuí)應(yīng)該強(qiáng)誰(shuí)又應(yīng)該弱，這是由供需關(guān)系來(lái)決定的。據(jù)王智明介紹，目前快時(shí)尚也不只有服裝品牌，就連最近幾年剛紅火起來(lái)的外婆家、綠茶等快時(shí)尚餐飲品牌也可以包括其中。由于近年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，對(duì)品牌商的需求越來(lái)越大，這也促使快時(shí)尚品牌開(kāi)始提出一些更加苛刻的進(jìn)駐條件。

　　“在這種背景下，如果購(gòu)物中心需要快時(shí)尚服裝或餐飲品牌，就必須進(jìn)行談判，去相互博弈。反之，如果一個(gè)購(gòu)物中心的商業(yè)氛圍已經(jīng)很濃厚，不需要靠這些快時(shí)尚品牌去拉動(dòng)，快時(shí)尚品牌也會(huì)主動(dòng)降低身價(jià)去進(jìn)駐，更別提還要什么條件了。”王智明坦言。

　　在羅綺華看來(lái)，購(gòu)物中心在與商戶(hù)談入駐時(shí)，應(yīng)該量力而行。要看自身是不是需要這個(gè)品牌，不能因?yàn)槭莻€(gè)品牌都給予裝修補(bǔ)貼。畢竟建設(shè)一個(gè)購(gòu)物中心，前期是需要很多資金投入的，如果項(xiàng)目完成后，沒(méi)有辦法及時(shí)回籠資金，將會(huì)影響到地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。

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